Во что вкладываться во времена перемен в политике и законах

[Alexander Troyansky]

Если ставки по депозитам или по кратковременным будут расти и далее и будут 5-6-7%, то метнутся ли ликующие лендлорды и инвесторы продавать дешевеющий ассет с меньшей доходностью?

[Lenka]

Если ставки по депозитам или по кратковременным будут расти и далее и будут 5-6-7%, то метнутся ли ликующие лендлорды и инвесторы продавать дешевеющий ассет с меньшей доходностью?

А почему надо продавать?
Наоборот, держать свои 3% лоаны и не брать новое.

[Lenka]

Ну так рынок же еще даже и к 7.5% не адаптировался. И 9% - это же не потолок, это мы тут просто гипотетически рассуждаем. В любом случае - по сравнению с долгим периодом низких ставок это достаточно шоковый прыжок.

Ну так я об этом выше и пишу, что маркет падает и будет падать при 7.5.
Вопрос был про очередной взлёт, только и всего.
При взлёте, это будет не просто падение, а пикирование вниз. Я просто ожидала в ответ какое-то подтверждение, думала, что может, я что-то пропустила в новостях. Про ожидаемые 9% я видела.

[Cleo]

Если ставки по депозитам или по кратковременным будут расти и далее и будут 5-6-7%, то метнутся ли ликующие лендлорды и инвесторы продавать дешевеющий ассет с меньшей доходностью?

Вряд ли ставки по депозитам будут расти. Банки купаются в ликвидности, которую непонятно куда девать. Им не нужно больше депозитов. Население сидит на двух триллионов нерастраченного кэша после пандемии (а это порядка 10% ВВП, очень много).

А продавать ассет метнутся те, кому надо в ассистед ливинг, например. Потому что понадобятся большие расходы, а дом не генерит дохода их покрывать, да и вообще не нужен становится. У лэндлордов, конечно, другие резоны. Они могут и не продавать, но рынок-то общий и стоимость их актива (дома) тоже будет падать (если будет падать на всем рынке).

[Cleo]

А почему надо продавать?
Наоборот, держать свои 3% лоаны и не брать новое.

Да, кто может держать - будут держать, конечно. Я об этом резоне писала выше. Но от падения стоимости дома (если оно будет) это не спасет же. Хотя может и не будет падения, просто ликвидность упадет, особенно в дорогом сегменте. Поживем - увидим. Неблагодарное дело сейчас что-то предсказывать. Но "скучно", я думаю, не будет.

[Inock]

Ну так рынок же еще даже и к 7.5% не адаптировался. И 9% - это же не потолок, это мы тут просто гипотетически рассуждаем. В любом случае - по сравнению с долгим периодом низких ставок это достаточно шоковый прыжок.

Ну так я об этом выше и пишу, что маркет падает и будет падать при 7.5.
Вопрос был про очередной взлёт, только и всего.
При взлёте, это будет не просто падение, а пикирование вниз. Я просто ожидала в ответ какое-то подтверждение, думала, что может, я что-то пропустила в новостях. Про ожидаемые 9% я видела.

Mortgage applications in the US continued to move lower and fell 2% in the first week of October, as interest rates topped new 2006-highs. Applications to purchase a home loan went down 2.1% and the refinancing index dropped 1.8%. The average contract interest rate for 30-year fixed-rate mortgages with conforming loan balances ($647,200 or less) reached 6.81%, a new high since July of 2006 and compared to 6.75% in the previous week and 3.1% a year earlier. Compared to a year earlier, mortgage applications are down roughly 69%, with the purchase index falling 39% and the refinancing 86% lower. “The news that job growth and wage growth continued in September is positive for the housing market, as higher incomes support housing demand. However, it also pushed off the possibility of any near-term pivot from the Federal Reserve on its plans for additional rate hikes,” Michael Fratantoni, MBA’s chief economist said. source: Mortgage Bankers Association of America

[Inock]

А почему надо продавать?
Наоборот, держать свои 3% лоаны и не брать новое.

Да, кто может держать - будут держать, конечно. Я об этом резоне писала выше. Но от падения стоимости дома (если оно будет) это не спасет же. Хотя может и не будет падения, просто ликвидность упадет, особенно в дорогом сегменте. Поживем - увидим. Неблагодарное дело сейчас что-то предсказывать. Но "скучно", я думаю, не будет.

Интересно можно ли математически расчитать процент падения цены недвижимости при снижении количества аппликаций на покупку на 70% по сравнениую с прошлым годом.
Думаю скучно не будет, падение может быть значительное. И не обязатаельно что люди с наличностью побегут всё радостно покупать. Другие ассеты тоже проседают.

[Lenka]

А почему надо продавать?
Наоборот, держать свои 3% лоаны и не брать новое.

Да, кто может держать - будут держать, конечно. Я об этом резоне писала выше. Но от падения стоимости дома (если оно будет) это не спасет же. Хотя может и не будет падения, просто ликвидность упадет, особенно в дорогом сегменте. Поживем - увидим. Неблагодарное дело сейчас что-то предсказывать. Но "скучно", я думаю, не будет.

Пока рент не начнет падать, лендлордам не так критично.
Мортгидж под низкий процент есть, рент пока вниз не идет - так что разницы никакой особо.

Я вот прям думаю даже, что лендлордам проще всех. Идет РЕ вниз или вверх - какая разница.

[Lenka]

Интересен еще рынок новых домов, new construction. У нас на новое цены просели на 20% от пика в феврале-марте, как и остальное.
Но при этом домов на маркете мало, в 2 раза меньше чем три года назад, до пандемии.

[Lenka]

Еще такой интересный момент - люди могут купить, финансово их ассеты просели, котрые они в акциях на даунпеймент копили, но на способность купить, да еще уже тоже просевший РЕ, это особо не влияет, но при этом думают - может, еще подождать, пока упадет.
Я сама думала новый дом купить, но сижу и выжидаю.
Это я про свою эрию, конечно, и выборку среди своих, а не общее по США, но меня и локальные маркеты больше интерусуют. В 2008 локальные маркеты по-разному себя вели, при общей тенденции, хочется разгадать и сейчас.

[GBA]

Это я про свою эрию, конечно, и выборку среди своих, а не общее по США, но меня и локальные маркеты больше интерусуют. В 2008 локальные маркеты по-разному себя вели, при общей тенденции, хочется разгадать и сейчас.

Скорее всего будет то же самое: более дорогие и менее diverse районы удержат цену лучше. Люди побогаче не будут вынужденно продавать в массе своей во время падения цен. Людям победнее придется хуже. Мой нейборхуд просел на 30% в прошлый кризис, тогда как соседний (более affluent) просел не более чем на 10%. North Las Vegas просел до 70%. Там были районы, которые восстановились только через 13 лет (от вершины предыдущего пика в 2006-ом через минимум в 2011). Будем надеяться, что текущий кризис не будет таким глубоким.

[Inock]

Могут быть варианты. Говорят безработица в этот раз будет беловоротничковая а не сине-.

[Cleo]

Интересно можно ли математически расчитать процент падения цены недвижимости при снижении количества аппликаций на покупку на 70% по сравнениую с прошлым годом.

Там еще очень важен approval rate. И хотят ли банки вообще давать (фиксированные) моргиджи в ожидании роста ставок.

Математичиски в финансах мало что просчитывается (если мы имеем ввиду арифметику), почти все адекватные расчеты вероятностные. Риск и неопределенность и разное на разных временных интервалах. А сейчас так особенно.

[Cleo]

Отрыв от fundamentals там случается когда Fed деньги разбрасывает с вертолета. Потом все возвращается к более менее адекватным цифрам.

И да и нет. Маркет давно уже не ведет себя по классике. Никто сейчас не знает что есть "адекватные цифры".
Например, реакция рынка на появление прививок была отрицательной. Потому что упали ожидания, что фед и дальше будет забрасывать деньгами. А казалось бы - ковидная рецессия ж закончится (она и была короткая), чтоб тому рынку не расти тогда на такой хорошей новости? Задним числом всегда можно обьяснить такие irregularities, но предсказать - вряд ли.

[Cleo]

Пока рент не начнет падать, лендлордам не так критично.
Мортгидж под низкий процент есть, рент пока вниз не идет - так что разницы никакой особо.
Я вот прям думаю даже, что лендлордам проще всех. Идет РЕ вниз или вверх - какая разница.

Это если держать и не продавать (и надеяться, что когда надо будет продавать, цена опять подрастет). А если продать надо? А ликвидность? Рент - это cash flow. Но есть же еще и underlying house market price (and demand). Под низкий процент хорошо сейчас, конечно, держать. Но и другие риски есть. А вдруг как рецессия суровая и опять заставят лэндлордов терпеть неплательщиков?

[Cleo]

Люди побогаче не будут вынужденно продавать в массе своей во время падения цен. Людям победнее придется хуже. Мой нейборхуд просел на 30% в прошлый кризис, тогда как соседний (более affluent) просел не более чем на 10%. North Las Vegas просел до 70%. Там были районы, которые восстановились только через 13 лет (от вершины предыдущего пика в 2006-ом через минимум в 2011). Будем надеяться, что текущий кризис не будет таким глубоким.

Очень много дорогой недвижимости держат пенсы. Им в какой-то момент придется начать продавать.
В прошлый кризис проценты были низкие, ниже плинтуса. А сейчас - поди укупи еще дорогой дом с такими процентами.
Каждый кризис - разный, по разному сценарию. Поэтому и мало что можно предсказать заранее наверняка.

[Cleo]

Могут быть варианты. Говорят безработица в этот раз будет беловоротничковая а не сине-.

Может и будет такое деление на первом этапе. Но если у белыхворотничков кризис, то кто будет покупать услуги и работы синих? И их тоже тогда достанет.

[Inock]

Интересно можно ли математически расчитать процент падения цены недвижимости при снижении количества аппликаций на покупку на 70% по сравнениую с прошлым годом.

Там еще очень важен approval rate. И хотят ли банки вообще давать (фиксированные) моргиджи в ожидании роста ставок.

Математичиски в финансах мало что просчитывается (если мы имеем ввиду арифметику), почти все адекватные расчеты вероятностные. Риск и неопределенность и разное на разных временных интервалах. А сейчас так особенно.

Да, спасибо за разьяснения. Всё правильно. Могут и не давать вне зависимости, если риск или ожидания.
Я прочитал что 65% моргиджей у федс на балансе через Фанни и Фреда. Как до такого дошли, моему уму не постижимо.
Хорошо, что его (фед) нельзя разорить.

[Inock]

Могут быть варианты. Говорят безработица в этот раз будет беловоротничковая а не сине-.

Может и будет такое деление на первом этапе. Но если у белыхворотничков кризис, то кто будет покупать услуги и работы синих? И их тоже тогда достанет.

Вам "сантехник" случайно не нужен? А то я могу

[Cleo]

Я прочитал что 65% моргиджей у федс на балансе через Фанни и Фреда. Как до такого дошли, моему уму не постижимо.
Хорошо, что его (фед) нельзя разорить.

Не совсем так. На балансе у Феда есть MBS (mortgage-backed securities), это как бы такие деривативы (securitized loans), вид долговых бумаг, а не сами мортгиджи как таковые. Банки выдавали кредиты, а потом скидывали их на секьюритизацию с баланса. И выдавали новые. MBS могут быть вполне себе рисковыми, в них сидит кредитный риск.

А так - да. Баланс у Феда очень раздутый, под 9 триллионов сейчас. А был 0.9 триллиона всего до 2007-2008 кризиса. И это еще одна "проблемка", как его сдуть обратно (и получится ли вообще). Но вряд ли кто ей сейчас вплотную будет заниматься, у них по инфляции траблов по самые уши. Что-то естественным образом, конечно, сдуется когда tight monetary policy. Но там тоже не все так просто.