Multifamily

[Lenka]

Подруга купила комплекс на 150 юнитов в дешевом штате. Я думаю - может, мне тоже надо? Цифры хорошие.

[Kapitula]

Сколько ж это стоит, миллионы где взять??

[SUPER]

Если цифры хорошие, берите. Вай нот.

[Bobeg]

я тоже хочю быть багатым лендлордом, да.

[Lenka]

Сколько ж это стоит, миллионы где взять??

да по 30к-40к за дверь.

[Uzito]

Сколько ж это стоит, миллионы где взять??

Обычно люди начинают с небольшого проекта(4 юнита), и постепенно строят долговую пирамиду.
Если банку показать что из 4 юнитов 3 постоянно арендованы, то можно под это взять ссуду на покупку 12 юнитов.
Если получилось обеспечить аренду 70% юнитов, то опять под залог 12 берется новая ссуда на 36. Ну и так далее.

[Kapitula]

Сколько ж это стоит, миллионы где взять??

Обычно люди начинают с небольшого проекта(4 юнита), и постепенно строят долговую пирамиду.
Если банку показать что из 4 юнитов 3 постоянно арендованы, то можно под это взять ссуду на покупку 12 юнитов.
Если получилось обеспечить аренду 70% юнитов, то опять под залог 12 берется новая ссуда на 36. Ну и так далее.

Ой. Это выше моего диапазона приемлемости

[BarBoss]

узито как всегда слышал звон.

75% правило это калькуляция от акчуал дохода. т.е. если все 4 юнита в квадруплексе сданы то с т.з. банка они учтут 75% от тотал аренды. а если тока 3 юнита сданы то учтут 75% от 3 рентов. Остальное просителю займа придеца или добавить свой личный доход в калькуляцию или добавить кровные $$ в даунпеймент.

[Uzito]

Не надо придираться по мелочам. Я идею как это делается сказал. За конкретными цифрами идите к финасовому адвазеру.

[Lenka]

Нее, форплексы - это неинетерсно.

[BarBoss]

Нее, форплексы - это неинетерсно.

как раз наоборот. при правильном раскладе на идущем вверх рынке можно растарабанить на 4 кондо, продать 3, а иногда тока 2, и имеешь 1-2 юнита БЕЗ мортгиджа. Под эти юниты берешь эквити линию и ходишь с банковским чеком на аукционы. Или покупаешь за нал (эквити в безмортгиджном проперти тот же нал для покупок). Это так как бол-во маленьких и потом успешных инвесторов начинали.

потому что брать юниты в уже эстаблишд здании стремно т.к. ты не контролируешь что там происходит а чтобы контролировать нада отвлекаца от других дел. брать сразу многа одно семейных тоже не ах т.к. сразу многа односемейных не купишь. во всяком случае хорошие дилы для инвесторов редко попадаюца т.к. на них большой спрос среди овнер оккупантов. а на которые нет такого спроса не нужны даже для инвестмента.

2х-3х семейные в принципе можно рассматривать как и квадруплексы. 3 лучше чем 2 т.к. риски разбросаны лучше. И часто есть возможность, када знаешь что делаешь, добавить юнит в бейсменте и/или на чердаке. а если и там и там так вааще сразу в шоколаде. даже если это 2 студии. на них самый большой спрос - студенты, начинающие парочки, пенсионеры, разводные, временно приехавшие, то се.

я не учитываю выгоду эрбнб т.к. смотрю на это как на вишенку на торте а не как сам торт. т.к. в любой момент по ряду уважительных и не очень причин лавочка может закрыца. а если цифры работают без учета айрбнб то с ним тем более будет работать.

[Lenka]

неее, не согласна.

Кондо конвершин в форплексах? Это у вас какой-то суперспецифический маркет, ни разу про такое не слышала, да и смысла нет.

Эирбнб - это вообще такое неинтересное болото, да еще в каких-о там форплексах - нееее....

[Kapitula]

Что плохо в арнб?

[Uzito]

Что плохо в арнб?

На данный момент airbnb активно прищучивают. Корпоративные владельцы airbnb создают неконкурентный рынок.
А для самих клиентов airbnb уже дешевле снять нормальную гостиницу вместо какой-то квартиры где еще белье стирать требуют и чаржат 300 долларов за уборку.

[Lenka]

Что плохо в арнб?

Ничего, мне просто неинтересно. Купить много говноюнитов в гетто и сдавать с помощью проперти менеджеров для меня выглядит гораздо привлекатеьнее, чем аирбнб.

[Kapitula]

Что плохо в арнб?

На данный момент airbnb активно прищучивают. Корпоративные владельцы airbnb создают неконкурентный рынок.
А для самих клиентов airbnb уже дешевле снять нормальную гостиницу вместо какой-то квартиры где еще белье стирать требуют и чаржат 300 долларов за уборку.

Мы уже обсуждали, что гостиница арнб не заменит, и клиент будет у него свой. Но про неконкурентный рынок расшифруйте, это как?

[Uzito]

На данный момент airbnb активно прищучивают. Корпоративные владельцы airbnb создают неконкурентный рынок.
А для самих клиентов airbnb уже дешевле снять нормальную гостиницу вместо какой-то квартиры где еще белье стирать требуют и чаржат 300 долларов за уборку.

Мы уже обсуждали, что гостиница арнб не заменит, и клиент будет у него свой. Но про неконкурентный рынок расшифруйте, это как?

Ну да, снять дом для десяти человек наверное airbnb это единственный выход.

А неконкурентный рынок просто - новостройки скупаются "инвесторами", которые делают из них airbnb. Но в виду большого количества квартир/домов и размазаных затрат на обслуживание, уборку и т.д. они могут предлагать расценки ниже чем частники.

[Kapitula]

Мы уже обсуждали, что гостиница арнб не заменит, и клиент будет у него свой. Но про неконкурентный рынок расшифруйте, это как?

Ну да, снять дом для десяти человек наверное airbnb это единственный выход.

А неконкурентный рынок просто - новостройки скупаются "инвесторами", которые делают из них airbnb. Но в виду большого количества квартир/домов и размазаных затрат на обслуживание, уборку и т.д. они могут предлагать расценки ниже чем частники.

Мы на четверых прекрасно заказываем
А что мешает частникам сделать ниже цены?

[Uzito]

Мы на четверых прекрасно заказываем
А что мешает частникам сделать ниже цены?

Засорится в вашем bnb туалет в субботу вечером, вызвать сантехника будет стоит доларов пятьсот за визит. А у корпорации такой сантехник на контракте то же самое делать будет за 50.

[Kapitula]

Мы на четверых прекрасно заказываем
А что мешает частникам сделать ниже цены?

Засорится в вашем bnb туалет в субботу вечером, вызвать сантехника будет стоит доларов пятьсот за визит. А у корпорации такой сантехник на контракте то же самое делать будет за 50.

Ну ок, а цены кто им мешает снизить?